No publicamos una cifra por metro cuadrado porque sería inútil: el mismo piso puede costar el doble según siete variables. Estas son, y saber cuáles te afectan es lo que te permite leer un presupuesto.
1. Superficie y número de estancias húmedas
Los metros cuentan, pero cuentan más los baños y la cocina: son las estancias que concentran instalaciones, alicatados y aparatos. Un piso grande con un solo baño puede salir por debajo de uno más pequeño con dos.
2. Estado de las instalaciones
Si la electricidad y la fontanería hay que renovarlas por completo, la partida de instalaciones se dispara respecto a una reforma en la que solo se sustituyen mecanismos y grifería.
3. Cambios de distribución
Tirar tabiques implica demolición, gestión de escombro, refuerzos si hay carga, y rehacer suelos, techos e instalaciones en la zona afectada. Es de los factores que más multiplica.
4. Nivel de acabado
Entre el material más económico y el de gama alta hay diferencias de varias veces en la misma partida, con idéntica mano de obra. Aquí es donde el propietario tiene más margen de decisión.
5. Accesibilidad de la vivienda
Un cuarto piso sin ascensor encarece la subida de material y la bajada de escombro. Es una partida que rara vez se piensa y siempre aparece.
6. Licencias y tasas
Según el alcance, puede hacer falta proyecto técnico y dirección facultativa, además de las tasas municipales. Conviene saber desde el principio si están dentro o fuera del presupuesto.
7. Plazo
Una obra con prisa se paga: solapar gremios o trabajar fuera de horario tiene coste. Un plazo realista suele salir más barato.
Dónde se puede ajustar sin perder calidad
En el material de acabado, casi siempre. Un pavimento de gama media bien colocado da mejor resultado que uno caro mal instalado, y la diferencia de precio entre ambos suele ser mayor que la que separa a un buen colocador de uno mediocre.
También se puede ajustar manteniendo la distribución existente: cada tabique que no se toca ahorra demolición, escombro, instalaciones y acabados.
Dónde no conviene ajustar
En instalaciones, impermeabilización y estructura. Son partidas enterradas cuya reparación implica deshacer todo lo que está encima. Ahorrar aquí es aplazar un gasto mayor con intereses.
Tampoco en la dirección técnica cuando la obra la requiere: es el respaldo que responde si algo estructural sale mal.
El coste de las decisiones tardías
Cambiar un material antes de empezar cuesta una llamada. Cambiarlo con el gremio en obra cuesta el desplazamiento perdido, el material ya pedido y la reprogramación del resto. Es la partida invisible que más engorda los presupuestos finales.
Por eso los presupuestos serios incluyen una cláusula sobre cómo se valoran los cambios: no es desconfianza, es realismo.
Un fondo para imprevistos
Reservar una parte del presupuesto para lo que aparezca al abrir es lo que separa una obra tranquila de una obra angustiosa. En vivienda usada, encontrar algo no previsto es lo normal, no la excepción.
Si al final no se usa, se destina a mejorar acabados. Si se usa, evita tener que parar la obra a mitad.
Preguntas frecuentes
¿Por qué no dais un precio por metro cuadrado?
Porque induce a error. El mismo metro cuadrado cuesta cosas muy distintas según el estado de las instalaciones y el alcance. Una cifra sin alcance no se puede comparar con nada.
¿Cómo sé si un presupuesto es razonable?
Comparándolo con otros del mismo alcance, partida por partida. Si uno es mucho más bajo, casi siempre le faltan partidas.
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Otras dudas del mismo tipo, resueltas en las preguntas frecuentes.